Foto: Neo Incorporações/Reprodução
Por: Justiça no Interior
O Supremo Tribunal Federal (STF) confirmou na quinta-feira, 26 de outubro, a constitucionalidade da Lei Federal Nº 9.514/1997. A decisão se deu após o julgamento do caso de uma devedor de Praia Grande, em São Paulo, que assinou um contrato com a Caixa para pagar um imóvel de R$ 66 mil, mas deixou de arcar com as parcelas mensais de R$ 687,38.
No caso julgado pelo STF, a defesa recorreu à Justiça para contestar a validade da Lei 9.514/1997, que estabeleceu a execução extrajudicial de imóvel em contratos mútuos de alienação fiduciária pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).
A norma disciplina a relação jurídica entre o fiduciante e o fiduciário, que são respectivamente o devedor e o credor nesta relação. Neste modelo o banco é o credor do comprador, que com o crédito disponibilizado pelo banco, ele quita de forma imediata com o vendedor, que transfere a propriedade do imóvel para o credor, até que haja a quitação total do contrato.
Como o banco tem a posse do imóvel, o contrato prevê que possa reavê-lo caso o comprador não efetue o pagamento completo. Em resumo, a norma permite a retomada de imóveis de devedores sem necessidade de decisão judicial.
No caso julgado pelo STF, a defesa recorreu à Justiça para contestar a validade da Lei 9.514/1997, que estabeleceu a execução extrajudicial de imóvel em contratos mútuos de alienação fiduciária pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).
A alienação fiduciária pode ser definida como o negócio jurídico mediante o qual o devedor transmite a propriedade imobiliária ao credor em garantia da dívida assumida pela aquisição do imóvel.
No julgamento, o relator do caso, ministro Luiz Fux, argumentou que mesmo com a medida extrajudicial, o devedor pode entrar na Justiça para contestar a cobrança e impedir a tomada do imóvel. Na avaliação do ministro, a alienação fiduciária permitiu uma “revolução” do mercado imobiliário do Brasil ao oferecer juros menores para esse tipo de empréstimo.
Em entrevista ao Justiça no Interior, a advogada baiana especialista em Direito e Gestão Imobiliária, Suelia Cardoso, concorda que a existência da lei garante ao cidadão poder proporcional ao credor. Ela salienta que caso a obrigação do devedor, de pagar as prestações do imóvel, não seja cumprida, ele será intimado e terá a oportunidade de pagar a dívida, respeitando o trâmite legal. Caso ultrapasse o prazo e o pagamento não seja efetivado, a propriedade será consolidada em nome do banco.
“A lei determina que o banco realize leilões regulares para garantir que o imóvel seja arrematado por terceiros. Com a arrematação o valor que ultrapassar a dívida será devolvido ao devedor. Assim, caso o devedor se sinta lesado ou encontre alguma irregularidade no procedimento, poderá acionar a justiça garantindo a equidade do contrato”, completa a especialista.
O entendimento de Fux foi seguido pelos ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Alexandre de Moraes, Dias Toffoli, Nunes Marques, Gilmar Mendes e o presidente da Corte, Luís Roberto Barroso. Entretanto, os ministros Edson Fachin e Cármen Lúcia se manifestaram contra a execução sem decisão judicial, pois acreditam que o procedimento de execução extrajudicial afronta os princípios do devido processo legal e da ampla defesa, e não é compatível com a proteção do direito à moradia.
Para Suelia Cardoso, a moradia do cidadão brasileiro é um direito social e fundamental intrinsecamente ligado ao princípio da dignidade da pessoa humana e deve ser assegurado a todos. “Entretanto, a constitucionalidade da lei garante que o procedimento para que o agente financiador retome a posse direta será mais célere, visto que não vai necessitar de uma ordem judicial, ocorrerá junto ao Cartório de Registro de Imóveis, assim a perca da posse direta do imóvel do inadimplente pode acontecer”, ressalta.
Conforme a Federação Brasileira de Bancos (Febraban), existem atualmente cerca de 7 milhões de contratos de empréstimo imobiliário na modalidade, de alienação fiduciária, número que representa R$ 730 bilhões negociados.
A especialista também destaca que a decisão da Corte suprema confere uma segurança jurídica sem precedentes para o sistema financeiro. “A expectativa é que os juros para financiamento caiam, trazendo um maior crédito imobiliário para as famílias brasileiras, como pairava no judiciário a legalidade ou não, mesmo o procedimento já sendo previsto em lei os credores viam os financiamentos como potencial risco, por isso a pouca disponibilidade de crédito e juros altos espera-se que esse cenário mude.”, afirma.
Suelia Cardoso é advogada, especialista em direito e gestão imobiliária pela Faculdade Baiana de Direito. Assessora jurídica de loteamentos e condomínios, consultora jurídica de empresas e presidente da Comissão de Advocacia Extrajudicial da Subseção de Irecê-BA.
